Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG): Zusammenfassung der wesentlichen Neuerungen zum Energieausweis ab 2027
Das neue Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Modernisierung der Wärmeversorgung in Gebäuden (Gebäudemodernisierungsgesetz – GModG) löst das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG) ab. Mit dieser Gesetzesreform entfallen zentrale ordnungsrechtliche Vorgaben für den Heizungstausch, was direkte Auswirkungen auf die Inhalte, die Pflichtangaben und die Modernisierungsempfehlungen in Energieausweisen hat.
1. Die wichtigsten Rechtsänderungen im Überblick
Die energetischen Vorschriften für Bestandsgebäude wurden neu strukturiert. Folgende Regelungen des bisherigen GEG sind mit dem Inkrafttreten des GModG ersatzlos entfallen:
- Entfall der 65%-EE-Pflicht (§ 71 Abs. 1 GEG): Die Pflicht zur Nutzung von mindestens 65 % erneuerbaren Energien beim Einbau einer neuen Heizung besteht nicht mehr. Der Einbau fossiler Öl- und Gasheizungen ist wieder uneingeschränkt zulässig.
- Entfall der Vorab-Beratungspflicht (§ 71 Abs. 11 GEG): Die bisher obligatorische Beratung vor dem Einbau einer fossilen Heizung bezüglich Unwirtschaftlichkeit und CO₂-Bepreisung entfällt.
- Entfall der Kauf-Beratungspflicht (§ 80 Abs. 4 GEG): Die Pflicht des Käufers eines Ein- oder Zweifamilienhauses, nach dem Eigentumsübergang ein informatorisches Beratungsgespräch zum Energieausweis zu führen, entfällt.
- Entfall des 30-Jahre-Betriebsverbots (§ 72 GEG): Das pauschale Betriebsverbot für Heizkessel nach Ablauf von 30 Jahren (sowie für Kessel vor Baujahr 1991) wurde gestrichen. Auch das geplante Betriebsverbot für fossile Heizkessel ab 2045 findet keine Anwendung mehr.
Wichtig für Hauskäufer & Eigentümer: Die Beratungspflicht bei der Modifikation von Außenbauteilen bei Wohngebäuden bis zwei Wohneinheiten bleibt weiterhin bestehen. Die pauschale Kauf-Beratungspflicht entfällt hingegen ersatzlos.
2. Neue Vorgaben: Die „Biotreppe“ und ihre Relevanz im Ausweis
Anstelle direkter Pflichten für den Anlagenbetreiber beim Einbau greift gemäß § 43 GModG die sogenannte Biotreppe. Diese verpflichtet Eigentümer (nicht Mieter) von Gebäuden mit Öl- oder Gasheizungen dazu, stufenweise steigende Bioenergie-Anteile (Biomethan, grüner Wasserstoff, Bio-Heizöl) zu nutzen:
| Stichtag | Mindestanteil Bioenergie (§ 43 GModG) |
| Ab 1. Januar 2029 | 10 Prozent |
| Ab 1. Januar 2030 | 15 Prozent |
| Ab 1. Januar 2035 | 30 Prozent |
| Ab 1. Januar 2040 | 60 Prozent |
Da für die Nachweisführung der Biotreppe derzeit noch keine bundesweit einheitliche Nachweisregelung existiert, bleibt der Energieausweis das primäre Dokument zur Erfassung des energetischen Ist-Zustands der Anlagentechnik.
3. Volle Wahlfreiheit zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis
Eine erhebliche Erleichterung bringt das GModG bei der Wahl der Ausweisart. Zukünftig besteht für alle Wohngebäude eine generelle Wahlfreiheit zwischen dem bedarfsbasierten und dem verbrauchsbasierten Energieausweis.
Bisher galt unter dem GEG eine strenge Vorgabe: Für ältere, kleine Wohngebäude mit bis zu vier Wohneinheiten (Bauantrag vor der 1. Wärmeschutzverordnung 1977), die nicht energetisch saniert wurden, war zwingend der aufwendigere Bedarfsausweis vorgeschrieben. Mit dem neuen Gesetz entfällt diese Einschränkung. Eigentümer können nun unabhängig von Baujahr, Wohnfläche oder Sanierungsstand frei entscheiden, ob sie einen Verbrauchs- oder Bedarfsausweis für den Verkauf oder die Vermietung ihrer Immobilie ausstellen lassen möchten.
4. Auswirkungen auf Energieausweise und Empfehlungen
Durch den Entfall starrer Betriebsverbote, die neue Wahlfreiheit und die gestrichenen EE-Quoten verschiebt sich die Bewertung von Bestandsimmobilien im Energieausweis merklich:
- Fokus auf die Gebäudehülle: Da fossile Brennstoffe durch steigende CO₂-Preise und die Biotreppe künftig ohnehin teurer werden, gewinnen Sanierungsempfehlungen zur Dämmung (Dach, Fassade, Keller) und zum Fenstertausch drastisch an Bedeutung.
- Gültigkeit bestehender Ausweise: Bereits erstellte Ausweise behalten ihre reguläre, 10-jährige Gültigkeit. Bei Neu-Ausstellungen werden die veränderten rechtlichen Rahmenbedingungen und die Optionen der Wahlfreiheit berücksichtigt.
- Relevanz bei Verkauf & Vermietung: Der Energieausweis bleibt bei Immobilienverkäufen und Vermietungen zwingend erforderlich, um Mietern und Käufern Transparenz über die energetische Qualität des Gebäudes zu schaffen.
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